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Simulateur fiscal LMNP
LMNP, LMP et parahôtellerie : renseignez votre situation, on détecte le bon statut et le résultat se calcule instantanément. Aucune inscription requise.
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Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique automatiquement dès lors que vous louez un logement meublé, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'un bail mobilité ou de la location courte durée. Ce n'est ni une option ni un régime à demander : c'est votre point de départ par défaut.
Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
La location meublée suppose la mise à disposition d'un local doté d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement. Pour la location de longue durée, l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale d'équipements obligatoires :
| Catégorie | Éléments obligatoires |
|---|---|
| Couchage & fenêtres | Literie avec couette ou couverture ; dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au couchage |
| Cuisine & repas | Plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur (ou réfrigérateur avec compartiment à température inférieure ou égale à -6 °C) ; vaisselle et ustensiles de cuisine |
| Vie quotidienne | Table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d'entretien ménager adapté au logement |
La location meublée peut être de longue durée (bail d'un an minimum, ou neuf mois pour le bail étudiant, un à dix mois pour le bail mobilité) ou de courte durée (meublé de tourisme, location saisonnière). Dans tous les cas, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Quand reste-t-on en LMNP ?
Vous conservez le statut LMNP tant qu'au moins une des deux conditions suivantes est respectée :
- Vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €
- Elles représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal
Si vos recettes franchissent ces deux seuils simultanément, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des droits supplémentaires (imputation des déficits, exonération de plus-value sous conditions) mais aussi des cotisations sociales obligatoires.
LMNP ou LMP : quelles différences concrètes ?
L'article 155, IV du Code général des impôts pose les deux conditions cumulatives du passage en LMP (recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal). Le statut retenu emporte des conséquences importantes sur le traitement du déficit, des plus-values, du régime social et de l'IFI :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déficit (régime réel, charges > loyers) Hors amortissements : ceux-ci ne peuvent pas créer de déficit. | Imputable sur les revenus de location meublée de l'année et des 10 années suivantes. | Imputable sur le revenu global ; s'il est insuffisant, report sur le revenu global des 6 années suivantes. |
| Plus-value de cession | Régime des plus-values des particuliers. Depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul (déduits du prix d'acquisition). Abattements pour durée de détention applicables. | Régime des plus-values professionnelles (exonération possible sous conditions). |
| Régime social | Prélèvements sociaux de 18,6 % (depuis la LFSS 2026), sauf recettes supérieures à 23 000 € en courte durée (affiliation SSI et traitement social aligné sur le LMP). | Cotisations sociales + CSG / CRDS. |
| Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | Bien imposable à l'IFI. | Exonération possible sous conditions (bien professionnel). |
Et la parahôtellerie ?
Si votre location s'accompagne d'au moins trois prestations parmi quatre (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, accueil de la clientèle), vous sortez du cadre LMNP/LMP pour entrer en parahôtellerie (article 261 D, b du 4° du CGI) : un régime distinct, soumis à la TVA, avec ses propres règles d'amortissement et de cotisations.
Notre simulateur détecte automatiquement votre statut selon votre profil d'exploitation : aucun calcul manuel de votre côté.
Micro-BIC ou régime réel : le bon choix peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros
En location meublée, deux régimes fiscaux s'offrent à vous. Le choix détermine votre impôt sur 10 à 20 ans : voici les différences clés à connaître avant de prendre position.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul de l'impôt | Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers | Déduction des charges réelles et de l'amortissement |
| Plafond de recettes | 83 600 € / an (meublé classique) 15 000 € pour le tourisme non classé | Aucun plafond |
| Charges déductibles | Aucune (incluses dans l'abattement) | Intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, travaux, gestion... |
| Amortissement du bien | Non | Oui (bâti, mobilier, gros œuvre) |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Comptabilité complète + liasse fiscale 2031 |
| Avantageux si... | Peu de charges, pas d'emprunt | Emprunt en cours, charges récurrentes, bien à fort potentiel d'amortissement |
Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un emprunt, des charges significatives ou un fort potentiel d'amortissement : il neutralise souvent l'imposition pendant 10 à 15 ans. En contrepartie, il impose une tenue de comptabilité rigoureuse : c'est précisément le rôle d'un expert-comptable spécialisé.
Le principe de l'amortissement, de façon schématique : la dotation annuelle peut représenter environ 1/25e de la valeur du bâti (amortissement sur 25 ans, le terrain n'étant pas amortissable) et 1/5e de celle du mobilier (amortissement sur 5 ans). Cette charge comptable se déduit des loyers sans sortie de trésorerie, ce qui réduit fortement, voire neutralise, l'impôt de l'activité pendant plusieurs années.
Le simulateur s'appuie sur les barèmes 2026 et fournit un ordre de grandeur. Un échange avec un expert-comptable affine la stratégie selon votre situation patrimoniale globale.
Le rôle d'un expert-comptable dans une mission LMNP au régime réel
Passer au régime réel n'est avantageux que si la déclaration est faite correctement. Une erreur d'amortissement, un oubli de charge ou un mauvais choix de durée peut anéantir l'avantage fiscal et exposer à un redressement.
Concrètement, notre cabinet prend en charge :
- Mise en place : déclaration P0i, immatriculation, choix du régime, adhésion à un OGA si pertinent
- Tenue annuelle : comptabilité des loyers, charges, dotations aux amortissements (terrain, bâti, mobilier, gros œuvre)
- Liasse fiscale : préparation et télétransmission de la 2031 + annexes
- Conseil : optimisation à l'achat, arbitrages avant revente, impact des amortissements sur la plus-value (réintégration depuis 2025)
Notre devis intègre directement les options pertinentes pour votre cas : adhésion AGA, première mise en place, assujettissement TVA si applicable, et un tarif dégressif à partir du second bien.
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On vous envoie le récap fiscal et le devis par email, puis un expert-comptable prend contact sous 24h ouvrées pour qualifier votre projet.
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Comment se passe un accompagnement Belho Xper
- Vous recevez par email la simulation accompagnée d’un devis estimatif ».
- Un expert-comptable vous appelle sous 24h ouvrées pour qualifier votre projet, comprendre votre patrimoine et confirmer ou ajuster la proposition.
- Vous décidez librement, sans engagement. Si vous nous confiez la mission, on lance la mise en place sous 48h.
Notre cabinet est basé à Lyon et Montluel mais accompagne des investisseurs partout en France grâce à notre plateforme d'échange documentaire sécurisée. Vous gardez la main sur vos données, accessibles 24/7.
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