Fiscalité de la location nue : régime micro ou régime réel ? 

Lorsque vous louez un bien immobilier vide vous êtes imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent :  

• Le régime micro-foncier
• Le régime réel

Le régime micro-foncier est plus simple d’un point de vue administratif mais dans certain cas, il est plus intéressant fiscalement d’opter pour le régime réel. En effet, le régime micro-foncier ne permet pas la déduction des dépenses réellement engagées.

Le dilemme du choix entre les deux régimes fiscaux se pose tout naturellement.  

Cet article rappelle tout d’abord les règles fiscales applicables à la location nue (Micro-foncier ou réel). Puis il vous offre des conseils pour choisir le régime adapté à votre situation.

Avant toute chose, il est bon de rappeler ce que recouvre la location nue. On l’oppose souvent à la location meublée. Mais de quoi parle-t-on?

Il s’agit de la mise en location d’un bien immobilier non équipé, destiné à usage d’habitation ou à usage professionnel. Il peut également s’agir de la location d’un terrain. Pour plus de précisions sur les revenus entrant dans le champs d’application des revenus fonciers vous pouvez vous référer à l’article 14 du CGI.

A) Le régime du micro-foncier 

Le régime du micro-foncier s’applique uniquement si les revenus locatifs bruts n’excédent pas 15,000€ par an et par foyer fiscal. Dans le cas où les recettes locatives excèdent 15,000€ par an, le régime réel s’applique de plein droit (voir section B pour le détail du régime réel).  

Pour l’application de la limite de 15,000€ il faut prendre en compte tous les loyers bruts perçus hors charge de tous les biens immobiliers mis en location par le foyer fiscal. 

Le résultat au régime du micro-foncier est calculé selon un abattement forfaitaire pour frais de 30% appliqué aux recettes locatives annuelles. 

Les revenus fonciers imposables sont égal à 70% des revenus locatifs. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%. L’impact fiscal dépend en grande partie de votre TMI (taux marginal d’imposition).

Ce régime est intéressant si les charges et frais réels des biens immobiliers locatifs sont inférieurs à 30% des recettes annuelles locatives.  

Dans le cas contraire, lorsque les charges déductibles réelles sont largement supérieures à 30%, opter pour le régime réel peut être intéressant. Cette option étant irrévocable pendant trois ans, il est nécessaire de faire une projection sur 3 ans pour évaluer si le montant des charges réelles dépasse 30% des revenus locatifs. L’option pour le régime réel (irrévocable sur 3 ans) est possible à tout moment en déclarant vos revenus fonciers sur la déclaration 2044 ou 2044 spéciale.  

Pour déclarer vos revenus en micro-foncier, il faudra remplir le montant des loyers bruts perçus sur le cerfa 2042 dans la case 4BE. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 30% sur le montant des loyer bruts perçus.  

B) Le régime réel d’imposition 

1. Champ d’application 

Vous êtes soumis au régime réel d’imposition dans les cas suivants : 

• De plein droit : le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus sur l’année civile (toutes propriétés confondues) est supérieur à 15,000€. 
• Sur option : Vous êtes de plein droit dans le régime d’application du micro-foncier (revenus inférieur à 15,000€) mais vous souhaitez opter pour le régime réel (option irrévocable 3 ans). 

2. Régime d’imposition  

Le base imposable au régime réel est égale à la différence entre le revenu brut (loyer hors charges encaissé par le propriétaire) et le total des dépenses réelles à l’appartement (charges de propriété déductibles payées par le propriétaire). 

Le régime réel permet de générer un déficit foncier (qui par définition est impossible au régime micro). Si vous avez engagé des dépenses significatives dans des travaux, le régime réel sera privilégié.  

Ce déficit sera imputable sur les autres revenus catégoriels à hauteur de 10,700€, sauf pour la part concernant les intérêts d’emprunt.  La fraction du déficit supérieur à 10 700€ est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.  

L’imputation des déficits fonciers présente un intérêt en matière de gestion de patrimoine. Elle permet de baisser le revenu imposable à l’impôt sur le revenu. L’économie réalisée est égale au produit du déficit imputable et du TMI.

Toute imputation d’un déficit sur le revenu global implique que l’immeuble soit affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation du déficit. 

3. Charges déductibles 

Bien qu’il soit possible de déduire de nombreuses charges des revenus fonciers (au réel), la liste des charges déductibles est plus limitative que celle du régime de la location meublée. La grande différence avec le régime fiscal du meublé est qu’il est impossible de déduire les dotations aux amortissements calculées sur la valeur du bien immobilier. 

Les principaux frais déductibles sont les suivants : 

• Dépenses d’entretien et de réparation à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement. 
• Dépenses d’amélioration. 
• Dépenses de mise aux normes en matière d’hygiène. 
• Frais de gérance et de conciergerie. 
• Primes d’assurance. 
• Intérêts d’emprunts résultant de l’acquisition du bien. 
• Frais de gestion limités à un forfait de 20€ par propriété.

4. Quels sont les travaux déductibles du revenu foncier ?

Tous les travaux ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.  

L’administration fiscale distingue trois catégories de travaux :  

• Les dépenses d’amélioration, 
• Les dépenses de réparation et d’entretien,  
• Les dépenses de construction ou d’agrandissement.  

Seules les dépenses de réparation et d’entretien ainsi que les dépenses d’amélioration sont déductibles. Les dépenses de construction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles de vos revenus fonciers.  

Regardons cela de plus près!

– Les dépenses d’amélioration 

Les dépenses d’amélioration sont celles qui « ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l’immeuble. » 

Exemples :  

• L’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : chauffage central ; salle d’eau ; cuisine ; tout-à-l’égout ; ascenseur. 
• L’agrandissement des fenêtres et pose de persiennes 
• La réfection de l’installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable.  

Pour être déductibles, ces dépenses doivent concerner uniquement les locaux affectés à l’habitation. Les dépenses d’amélioration réalisées dans un immeuble à usage professionnel ou commercial ne sont pas déductibles fiscalement. Toutefois, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à traiter les immeubles contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées sont déductibles.  

– Les dépenses de réparation et d’entretien  

Les dépenses de réparation et d’entretien sont « celle qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin de permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. » 

Exemples :  

• Traitement des bois contre les insectes xylophages tels que les termites ou les capricornes ; 
• Dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante ; 
• Remise en état de l’installation de chauffage central ; 
• Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures ; 

– Les dépenses de construction ou d’agrandissement  

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Il s’agit notamment des « travaux qui comportent la création de nouveaux locaux, qui apportent une modification importante au gros œuvre ou qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. » 

Exemple :

Monsieur Z., célibataire, exerce une profession libérale dans le domaine médical. Il loue à Lyon un appartement vétuste qu’il souhaite rénover. Le bail du locataire a pris fin en décembre 2021. Avant d’envisager une nouvelle location, Monsieur Z. souhaite refaire une nouvelle cuisine et une nouvelle salle de bain.  

Pour l’année 2022 il encaissera 14 000€ de loyer brut, et l’on estime à 15 500€ les loyers bruts annuels au titre de l’année 2023 et de l’année 2024. 

En début d’année 2022 la cuisine et la nouvelle salle de bain ont été entièrement rénovées pour 40 000€. La taxe foncière est de l’ordre de 700€ par an. Le crédit contracté pour acheter cet appartement est totalement remboursé. 

Monsieur Z. est sous le régime du micro foncier. Il vient nous consulter pour savoir quelle stratégie adopter dans son cas. 

1^ère étape : Changement du régime  

Monsieur Z. est actuellement sous le régime du micro-foncier qui lui permet de bénéficier d’un abattement de 30% pour frais et charges. Grâce aux travaux de rénovation, les charges et frais réels du bien immobilier (40 000€) sont largement supérieurs à 30% des revenus locatifs. Il semble donc intéressant dans le cas de Monsieur Z. d’opter pour le régime réel d’imposition. L’option étant irrévocable pendant trois ans il est nécessaire de faire une projection sur trois ans.  

2^ème étape : Calcul de l’imputation du déficit foncier 

3^ème étape : Conclusion 

Monsieur Z. dégage un déficit foncier important en 2022 de 26 700 € dû aux travaux de rénovation. Nous conseillons à Monsieur Z. de passer du régime micro-foncier au régime réel. 

Ce changement de régime lui permettra de déduire les frais des travaux de rénovation et de réduire son revenu global imposable en 2022 de 10 700€. De plus le report du déficit foncier sur les revenus fonciers des dix années suivantes permettra à Monsieur Z. de purger totalement ses revenus fonciers de 2023 et de déduire 1 721€ sur les revenus fonciers de 2024.  

Cet exemple montre bien que le régime du micro-foncier ne présente pas d’intérêt vu les travaux importants générateurs d’un déficit foncier. C’est pourquoi nous conseillons à Monsieur Z. d’opter pour le régime réel. En contrepartie de l’imputation du déficit sur le revenu global, la loi impose à Monsieur Z. de donner en location son bien jusqu’au 31 décembre 2025 (option irrévocable 3 ans).  

Monsieur Z. a donc optimisé son patrimoine grâce à une rénovation importante tout en profitant d’une défiscalisation.  

BELHO XPER est un cabinet d’expertise comptable situé à Lyon, en Rhône-Alpes. Nous accompagnons les investisseurs immobiliers à Lyon et dans toute la France dans la gestion comptable et fiscale de leurs revenus locatifs. Nous gérons toutes les déclarations fiscales (LMNP, LMP, revenus fonciers 2044 et 2044 spéciale). 

Nous vous accompagnons également dans la création et dans la gestion de sociétés (SCI, SARL de famille…) pour porter vos investissements immobiliers et faciliter la transmission de votre patrimoine.

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Co-écrit par Etienne MAGDINIER

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