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Transformation d’une location nue en location meublée (LMNP – LMP)

Est-il possible de transformer une location nue en location meublée ?

La réponse est OUI dans le respect de certaines conditions. Il aurait été étrange de faire un article expliquant que ça n’est pas possible! N’est-ce pas ! 🙂

Pourquoi passer de la location nue à la location en meublé ?

Investisseur immobilier, plusieurs raisons peuvent vous pousser à passer de la location nue à la location meublée:

– Vous avez réalisé du déficit foncier pour réduire votre imposition personnelle et le stock de déficit imputable est épuisé, 

– Vous prenez conscience de l’importance de la fiscalité sur les revenus fonciers et souhaitez sensiblement réduire votre imposition (IR et prélèvements sociaux) en bénéficiant des atouts fiscaux du régime LMNP,

– Le marché du meublé existe pour votre bien et cela vous permettrait d’augmenter votre rentabilité entre 15 et 20%.

Quelles sont les conditions pour passer de la location nue à la location en meublé ?

A) Obtenir l’accord du locataire ou attendre son départ

Lorsqu’un locataire est en place, celui-ci doit donner son accord pour que le bail d’habitation en nu soit transformé en bail d’habitation en meublé. A défaut, il faudra attendre la sortie du locataire pour passer en meublé.

B) En cas d’imputation d’un déficit foncier depuis moins de 3 ans : attendre ou rembourser l’impôt subséquent

« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu »

En termes simples, la location doit être poursuivie les 3 années suivant l’année au titre de laquelle le déficit a été imputé. À défaut, la déductibilité du déficit est remise en cause. 

Si vous souhaitez passer en location meublée une location en nu encapsulant un déficit non définitivement acquis vous avez 2 possibilités : 

  • Attendre la fin du délai d’apurement (3 ans),
  • Rembourser l’économie d’impôt provenant de la déduction du déficit foncier.

C) Meubler le logement selon les prescriptions légales

La loi ALUR définit un logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La liste des équipements nécessaires est dressée dans l’infographie ci-dessous :

mobilier-équipement-location-meublée

D) Autorisation de changement d’usage et déclaration en Mairie pour les meublés de tourisme

Pour réaliser de la location saisonnière en meublé, il est parfois nécessaire d’obtenir une autorisation préalable pour le changement d’usage du bien. Cette autorisation est obligatoire dans les cas suivants:

  • Dans les très grandes villes : Paris, Annecy, Aix-en-provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Marseille, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours
  • Ville de plus de 200 000 habitants situées dans les Hauts de Seine, Seine Saint denis, Val de Marne.
  • Certaines villes ayant décidé d’appliquer cette procédure.

Dans tous les cas, la mise en location saisonnière devra être déclarée auprès de la Mairie de la commune dans laquelle se trouve la résidence locative.

Quelles différences entre la fiscalité de la location nue et la fiscalité de la location meublée ?

A) Fiscalité de la location en nu

1. Fiscalité des revenus locatifs en location nue : régime des revenus fonciers

Les revenus tirés d’un local d’habitation loué nu, exploité en nom propre ou par l’intermédiaire d’un société civile transparente, sont imposés selon les règles des revenus fonciers.

Deux modalités de calcul des revenus fonciers existent :

  • Le régime du micro-foncier : selon cette formule, le résultat est égal à 66% des loyers (charges comprises) encaissés sur l’année civile. Ce régime consistant à appliquer un abattement forfaitaire de 34% des loyers est applicable lorsque les loyers tirés de locations nues ne dépassent pas 15 000€. Vous l’aurez compris, il n’est pas possible de faire du déficit dans le cadre du micro-foncier.
  • Le régime foncier réel : le résultat est égal à la différence entre les loyers et les charges déductibles (charges courantes de copropriété, assurance, honoraires de gestion locative, intérêts d’emprunt, taxe foncière…). On notera ici l’absence de déduction de dotations aux amortissements relatives au bâtiment!

Dans tous les cas, le résultat positif s’ajoute aux revenus du foyer fiscal pour être imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le déficit foncier (dispositif intéressant pour défiscaliser en cas de travaux déductibles) est déductible dans la limite de 10 700€ sur les revenus du foyer.

2. Fiscalité de la cession en location nue : régime des plus ou moins values des particuliers

En cas de cession d’un bien loué nu, c’est le régime des plus ou moins values des particuliers qui s’applique. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Soit un taux global de 36,2%.

Toutefois, outre l’exonération totale de plus-value en cas de cession de la résidence principale, il existe un abattement pour durée de détention. Cette abattement de la plus-value permet une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Le contribuable sera totalement exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.  

B) Fiscalité de la location en meublé : bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Nous n’aborderons ici que le cas de la location meublée non professionnelle (LMNP). 

1. Fiscalité des revenus locatifs en LMNP

Les revenus locatifs tirés de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là encore, deux régimes de détermination du résultat fiscal existent:

  • Le régime micro-BIC : Le revenu est égal à 50% des loyers (charges comprises) ou 29% des loyers dans le cas particuliers des meublés de tourisme classés. Dans le cas général un abattement de 50% des loyers est appliqué. Un abattement de 71% est appliqué dans le cadre des meublés de tourisme classés.
  • Le régime BIC réel (simplifié ou normal) : Le régime réel est très souvent le plus avantageux fiscalement (sauf dans le cas d’une rentabilité exceptionnelle). Les charges courantes pouvant être déduites sont plus nombreuses que pour le régime des revenus fonciers.  En sus, l’atout majeur de ce régime est la possibilité de déduire chaque année des dotations aux amortissements. Ces amortissements sont calculés sur la valeur du bâtiment (le terrain n’est pas amortissable) et la valeur du mobilier. A titre d’exemple, la dotation peut représenter  1/25ème du bâtiment (amortissement sur 25 ans) et 1/5ème du mobilier (amortissement sur 5 ans). Nous avons volontairement simplifié l’exemple de l’amortissement du bâtiment qui doit normalement faire l’objet d’une décomposition. En définitive, cela permet de ne payer aucun impôt pendant  plusieurs années ou de sensiblement réduire la note.

Qu’il s’agisse du régime micro-BIC ou du régime réel, le résultat positif est soumis à l’impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux (17,2%). En cas de déficit (possible uniquement au régime réel), celui-ci ne pourra pas s’imputer sur les revenus du foyer fiscal. Le déficit sera toutefois reportable pendant 10 ans pour être imputé sur les bénéfices provenant de l’activité LMNP. 

2. Fiscalité de la cession en location meublée

Lorsque le bien est exploité selon le régime LMNP, la plus-value de cession est caculée selon le régime des plus ou moins de value des particuliers. Il n’y a dans ce cas, aucune différence avec les plus-values faisant suite à une exploitation en nu. Ce point est particulièrement intéressant car l’on cumul l’avantage de pouvoir amortir les biens exploitée et les dispositions favorables du régime des plus ou moins values des particuliers. 

Lorsque la location meublée est professionnelle (LMP), le régime applicable est celui des plus ou moins value professionnelle. Nous ne développerons pas ici les modalités d’application de ce régime.  

Cas d’usage : fiscalité revenus fonciers vs fiscalité LMNP

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